Posojilo proti hipoteki
Share
Hipoteke so vrste posojil, ki so
Vsebina: Posojilo proti hipoteki
- 1 Finančne in pravne opredelitve
- 1.1 Terminologija posojila in hipoteke
- 2 Vrste posojil
- 2.1 Odprti in zaprti posojili
- 2.2 Zavarovano proti nezavarovanim
- 2.3 Druge vrste posojil
- 3 Vrste hipotek
- 3.1 Hipoteke s fiksno obrestno mero
- 3.2 Hipotekarna posojila FHA
- 3.3 VA Posojila za veterane
- 3.4 Druge vrste hipotek
- 4 Posojila proti hipotekarnim pogodbam
- 5 Kako se plačujejo posojila in hipoteke
- 6 plenilsko posojanje
- 7 Reference
Finančne in pravne opredelitve
Finančno so posojila strukturirana med posamezniki, skupinami in / ali podjetji, kadar ena oseba ali subjekt daje denar drugemu s pričakovanjem, da ga bo odplačal, običajno z obrestmi, v določenem času. Na primer, banke pogosto posojajo denar ljudem z dobrimi krediti, ki želijo kupiti avto ali dom ali začeti podjetje, posojilojemalci pa ta denar vrnejo v določenem času. Izposojanje in posojanje se dogajata na različne načine. Posamezniki lahko posojajo majhne dele denarja številnim drugim prek storitev medsebojnih posojil, kot je Lending Club, običajno je, da ena oseba posoja drug denar za manjše nakupe..
Kako se posojilo obravnava zakonito, se razlikuje glede na vrsto posojila, na primer hipoteko, in pogoje, določene v posojilni pogodbi. Te pogodbe se presojajo in izvršujejo v skladu z Enotnim trgovinskim zakonikom in vsebujejo podatke o pogojih posojila, zahtevah odplačila in obrestnih merah; vključujejo tudi podrobnosti o posledicah za zamujena plačila in neplačila. Zvezni zakoni so določeni za zaščito upnikov in dolžnikov pred finančno škodo.
Čeprav se ljudje pogosto zadolžujejo in posojajo na manjših lestvicah brez pogodbe ali zadolžnice, je vedno priporočljivo imeti pisno posojilno pogodbo, saj se finančni spori lažje in pošteneje rešijo s pisno pogodbo kot z ustno pogodbo.
Posojilna in hipotekarna terminologija
Pri obravnavi posojil in hipotek se običajno uporablja več izrazov. Pomembno jih je razumeti pred najemom ali posojanjem.
- Ravnatelj: Izposojen znesek, ki ga je treba še vrniti, zmanjšane za obresti. Na primer, če je nekdo najel 5000 USD posojila in vrnil 3000 USD, glavnica znaša 2000 USD. Ne upošteva nobenih obresti, ki bi lahko zapadle poleg preostalih 2000 dolgovanih dolarjev.
- Obresti: "Pristojbina", ki jo upnik zaračuna dolžniku za izposojo denarja. Plačila obresti upnikom močno spodbudijo, da prevzamejo finančno tveganje posojanja denarja, saj po idealnem scenariju upnik zasluži ves posojeni denar, plus kakšen odstotek nad tem; to omogoča dobro donosnost naložbe (ROI).
- Obrestna mera: Obrestna mera, po kateri se odstotek glavnice - znesek dolgovanega posojila - v določenem obdobju odplača z obrestmi. Izračuna se tako, da se glavnica deli z zneskom obresti.
- Letna odstotna stopnja (APR): Stroški posojila v letu dni, vključno z vsemi pristojbinami za obresti, zavarovanja in / ali izvire. Glej tudi APR proti obrestni meri in APR proti APY.
- Vnaprej usposobljeni: Predkvalifikacija za posojilo je izkaz finančne institucije, ki zagotavlja nezavezujočo in približno oceno zneska, ki ga je oseba upravičena do izposoje.
- Vnaprej odobreno: Pred odobritev posojila je prvi korak uradne vloge za posojilo. Posojilodajalec pred predhodno odobritvijo preveri posojilojemalčevo boniteto in dohodek. Več informacij o predhodni odobritvi in predkvalifikaciji.
- Polog: Gotovina, ki jo posojilojemalec da posojilodajalcu vnaprej, kot del začetnega odplačila posojila. 20-odstotno polog za dom, ki je ocenjen na 213.000 dolarjev, bi znašal 42.600 dolarjev v gotovini; hipotekarno posojilo bi pokrilo preostale stroške in se sčasoma vrnilo z obrestmi.
- Založba: Nekaj za zavarovanje posojil, zlasti hipoteke; zakonska pravica, ki jo ima posojilodajalec do nepremičnine ali premoženja, če posojilojemalec plača posojilo.
- Zasebno hipotekarno zavarovanje (PMI): Za nakup hipotekarnega zavarovanja so potrebni nekateri posojilojemalci - tisti, ki uporabljajo bodisi posojilo FHA bodisi konvencionalno posojilo z manj kot 20-odstotnim pologom, kar ščiti posojilojemalce, da ohranijo hipotekarna plačila. Premije za hipotekarno zavarovanje se plačujejo mesečno in jih ponavadi skupaj z mesečnimi hipotekarnimi plačili, tako kot zavarovanje lastnikov in davki na nepremičnine..
- Predplačilo: Plačilo posojila delno ali v celoti pred datumom zapadlosti. Nekateri posojilodajalci dejansko zadolžujejo posojilojemalce z obrestno pristojbino za predčasno odplačilo, saj lahko posojilodajalci izgubijo stroške obresti, ki bi jih lahko storili, če bi posojilojemalec zadržal posojilo dlje časa.
- Izključitev: Zakonska pravica in postopek posojilodajalec porabi za povrnitev finančnih izgub, ki nastanejo zaradi, če posojilojemalec ne bo vrnil posojila; običajno privede do javne dražbe sredstva, ki je bilo uporabljeno za zavarovanje s premoženjem, izkupiček pa se nanaša na hipotekarni dolg. Glej tudi izključitev od prodaje na kratko.
Vrste posojil
Odprti in zaprti posojili
Obstajata dve glavni kategoriji posojila. Odprti kredit - včasih znan tudi kot "revolving posojilo" - je kredit, ki ga je mogoče izposoditi večkrat. Je "odprt" za nadaljnje zadolževanje. Najpogostejša oblika odprtega kredita je kreditna kartica; nekdo z omejitvijo 5000 USD na kreditni kartici se lahko še naprej zadolžuje s te kreditne vrstice v nedogled, pod pogojem, da plačuje kartico mesečno in tako nikoli ne doseže ali preseže omejitve kartice, v tem trenutku pa ni več denarja, da bi se najela. Vsakič, ko plača kartico do 0 USD, ima spet 5000 USD kredita.
Kadar je fiksni znesek denarja posojen v celoti s soglasjem, da se pozneje v celoti povrne, je to oblika zaprtega kredita; znano je tudi kot posojilo. Če je oseba s hipotekarnim posojilom v višini 150.000 ameriških dolarjev posojilodajalcu vrnila 70.000 dolarjev, to še ne pomeni, da ima še dodatnih 70.000 do 150.000 dolarjev, ki jih ima za najem; to preprosto pomeni, da je del poti s poplačilom celotnega zneska posojila, ki ga je že prejel in porabil. Če bo potrebnih več kredita, bo moral zaprositi za novo posojilo.
Zavarovano proti nezavarovanim
Posojila so lahko zavarovana ali nezavarovana. Nezavarovana posojila niso vezana na sredstva, kar pomeni, da posojilodajalci ne morejo zastaviti premoženja za povrnitev finančnih izgub, če dolžnik ne izpolni obveznosti iz posojila. Vloge za nezavarovana posojila se namesto tega odobrijo ali zavrnejo glede na dohodek posojilojemalca, kreditno zgodovino in bonitetno oceno. Zaradi relativno visokega tveganja posojilodajalec prevzame posojilojemalcu nezavarovano kreditno linijo, je nezavarovano posojilo pogosto manjšega zneska in ima višji APR kot zavarovano posojilo. Kreditne kartice, prekoračitve bank in osebna posojila so vse vrste nezavarovanih posojil.
Zavarovana posojila - včasih znana kot posojila - so povezana s sredstvi in vključujejo hipoteke in avto posojila. Pri teh posojilih posojilojemalec sredstva postavi kot zavarovanje v zameno za denar. Čeprav zavarovana posojila posojilojemalcem običajno ponujajo večje količine denarja, so po nižjih obrestnih merah posojilodajalci razmeroma varnejša naložba. Glede na naravo posojilne pogodbe lahko posojilodajalci izkoristijo delni ali popolni nadzor nad sredstvom, če dolžnik ne izpolni svojih posojil.
Druge vrste posojil
Odprte / zaprte in zavarovane / nezavarovane so široke kategorije, ki veljajo za široko paleto posebnih posojil, vključno s študentskimi posojili (zaprti, pogosto zavarovana s strani države), posojili za majhna podjetja (zaprti, zavarovani ali nezavarovana), posojila za ameriške veterane (zaprte, zavarovane s strani vlade), hipoteke (zaprte, zavarovane), konsolidirana posojila (zaprta, zavarovana) in celo posojila na dan plačila (zaprta, nezavarovana). Glede slednjih se je treba izogibati posojilom za plače, ki se izplačujejo, saj njihov drobni tisk skoraj vedno razkrije zelo visok APR, ki otežuje odplačilo posojila, če ne celo nemogoče.
Vrste hipotek
Kliknite za povečavo. Tabela, ki prikazuje prednosti in slabosti različnih vrst hipotek. Vir: USA.gov. Hipoteke s fiksno obrestno mero
Velika večina stanovanjskih posojil predstavlja hipoteke s fiksno obrestno mero. To so velika posojila, ki jih je treba odplačevati v daljšem časovnem obdobju - 10 do 50 let - ali prej, če je mogoče. Imajo določeno ali fiksno obrestno mero, ki jo je mogoče spremeniti le z refinanciranjem posojila; plačila so enaka mesečnim zneskom v celotni življenjski dobi posojila, posojilojemalec pa lahko plača dodatne zneske za hitrejše odplačilo posojila. V teh posojilnih programih gre najprej za plačilo obresti, nato za plačilo glavnice.
Glej tudi hipoteko s prilagodljivo obrestno mero proti hipoteki s fiksno obrestno mero.
Hipotekarni krediti FHA
Ameriška zvezna stanovanjska uprava (FHA) zavaruje hipotekarna posojila, ki jih posojilodajalci, ki jih odobri FHA, dajejo kreditojemalcem z visokim tveganjem. To niso posojila vlade, ampak zavarovanje posojila neodvisne institucije, kot je banka; Obstaja omejitev, koliko bo vlada zavarovala posojilo. Posojila FHA se običajno dodelijo kupcem stanovalcev, ki prej dobijo nizko do zmerno dohodnino in / ali ne plačujejo 20-odstotnega polog, ter tistim s slabo kreditno zgodovino ali bankrotom. Omeniti velja, da čeprav posojila FHA tistim, ki ne plačujejo 20% polog za nakup stanovanja, zahtevajo, da ti visoko tvegani posojilojemalci sklenejo zasebno hipotekarno zavarovanje.
Glej tudi Konvencionalno posojilo proti posojilu FHA.
Posojila VA za veterane
Ameriški oddelek za veteranske zadeve jamči za hipotekarna posojila, ki so jih vzeli vojaški veterani. Posojila VA so podobna posojilom FHA, saj vlada ne posoja denarja, temveč zavaruje ali jamči za posojilo, ki ga je dal drug posojilodajalec. V primeru, da veteran ne izpolni svojih posojil, vlada poplača posojilodajalca vsaj 25% posojila.
Posojilo za plačilo VA prinaša nekatere posebne ugodnosti, na primer, da od veteranov ni treba plačati polog ali sklepati zasebnega hipotekarnega zavarovanja (PMI). Zaradi dežurstva, ki bi včasih vplivalo na njihove civilne delovne izkušnje in dohodek, bi bili nekateri veterani posojilojemalci z visokim tveganjem, ki bi jih zavrnili pri običajnih hipotekarnih posojilih.
Druge vrste hipotek
Obstaja še veliko drugih vrst hipotek, vključno s hipotekami samo za obresti, hipotekami z nastavljivo obrestno mero (ARM) in povratnimi hipotekami. Hipoteke s fiksno obrestno mero ostajajo najpogostejša vrsta hipoteke, pri čemer so najpogostejša oblika 30-letnih programov s fiksno obrestno mero..
Delo zaupanja
Nekatere ameriške države hipoteke sploh ne uporabljajo zelo pogosto, temveč namesto tega uporabljajo sistem zaupanja, kjer tretja oseba, znana kot skrbnik, deluje kot nekakšen posrednik med posojilodajalci in posojilojemalci. Če želite izvedeti več o razlikah med hipotekami in dejanji zaupanja, glejte Deed Of Trust vs Hipoteka.
Posojila proti hipotekarnim pogodbam
Pogodbe o posojilih in hipotekarnih posojilih so postavljene podobno, vendar se podrobnosti precej razlikujejo glede na vrsto posojila in njegove pogoje. Večina sporazumov jasno določa, kdo je posojilodajalec (-i) in posojilojemalec, kakšna je obrestna mera ali APR, koliko mora biti plačano in kdaj in kaj se zgodi, če posojilojemalec ne bo vrnil posojila v dogovorjenem roku. Glede na knjigo Kako začeti svoje podjetje z ali brez denarja, "Posojilo je mogoče plačati na zahtevo (posojilo na zahtevo), v enakih mesečnih obrokih (obrok posojila), ali pa je dobro do nadaljnjega ali zapadlosti (časovno posojilo)." Večina zveznih zakonov o vrednostnih papirjih se ne nanaša na posojila. [1]
Obstajata dve glavni vrsti posojilnih pogodb: dvostranske posojilne in sindicirane posojilne pogodbe. Dvostranske posojilne pogodbe potekajo med dvema strankama (ali tremi v primeru dejanja zaupnih razmer), posojilojemalcem in posojilodajalcem. To so najpogostejša vrsta posojilne pogodbe in z njimi je relativno enostavno sodelovati. Sindicirane posojilne pogodbe potekajo med posojilojemalcem in več posojilodajalci, kot je več bank; to je dogovor, ki ga korporacija običajno uporablja za najem zelo velikega posojila. Več posojilodajalcev združi svoj denar skupaj za ustvarjanje posojila in s tem zniža posamezno tveganje.
Kako se plačujejo posojila in hipoteke
Posojila niso obdavčljivi dohodek, temveč so oblika dolga, zato posojilojemalci ne plačujejo davkov na denar, prejet iz posojila, in ne odštejejo plačila za posojilo. Prav tako posojilodajalci ne smejo odšteti zneska posojila od svojih davkov, plačila posojilojemalca pa se ne štejejo za bruto dohodek. Kadar gre za obresti, pa lahko posojilojemalci odštejejo obresti, ki so jim bile zaračunane, od svojih davkov, posojilodajalci pa morajo obresti, ki so jih prejeli, obravnavati kot del bruto dohodka.
Pravila se nekoliko spremenijo, ko se kreditni dolg prekliče pred odplačilom. Na tej točki IRS meni, da ima posojilojemalec dohodek iz posojila. Za več informacij glejte Odpoved dohodka (COD).
Trenutno lahko tisti, ki imajo zasebno hipotekarno zavarovanje (PMI), odštejejo njegove stroške od svojih davkov. To pravilo naj bi se izteklo leta 2014 in trenutno ni znakov, da bi Kongres obnovil odbitek. [2]
Plenilsko posojanje
Tisti, ki želijo najeti posojilo, se morajo zavedati plenilske prakse posojanja. To so tvegane, nepoštene in včasih celo goljufive prakse, ki jih izvajajo posojilodajalci, ki lahko škodujejo posojilojemalcem. Hipotekarne goljufije so imele ključno vlogo v hipotekarni krizi pod nadomestnimi cenami leta 2008. [3]
Reference
- 43 načinov za financiranje vašega igranega filma John W. Cones, 3. izdaja, objavljeno 2008.
- Skupne vrste hipotek na domu - USA.gov
- Pojmovnik pojmovna terminologija - Kalifornijska univerza
- Kaj je zavarovano posojilo? - Wells Fargo
- Wikipedija: Posojilna pogodba
- Wikipedija: Posojilo
- Wikipedija: Hipotekarno posojilo
